中古マンションのスケルトンリノベーション｜どこまでできる？メリット・デメリットと費用、補助金、事例を紹介
中古マンションをリノベーションして夢のマイホームを手に入れる方が増えています。
特に多いのが、内装を全て解体して新たに作り直す「スケルトンリノベーション」をする事例です。
しかし、中古マンションのフルスケルトンリノベーションには、「できること」と「できないこと」があり、必ずしも思い通りの間取りになるとは限りません。
そこでこの記事では、千葉で数多くのマンションリノベーションを手がけている『be naked』が、マンションのフルリノベーションについて、工事できる範囲とメリット・デメリット、後悔しないための対策ポイントを、事例写真とともに解説します。
多くの方が気になる中古マンションの平均価格やスケルトンリノベーションにかかる費用目安、補助金・減税制度など、「よくある質問」も紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。
『be naked』は、「千葉（千葉・柏・松戸・浦安・市川・船橋・習志野・佐倉・四街道・八千代・市原）エリア」で、中古マンションの物件探しからリノベーションの設計・施工まで、ワンストップでご依頼いただけるマンションフルリノベーションの専門会社です。
千葉県でマンション購入を検討している方は、『be naked』へぜひお問い合わせください。
Contents
スケルトンリノベーションとは｜フルリフォームとの違い
〈関連ページ〉憧れの空間を実現。一人暮らしの女性に贈る、心地よさと機能性が調和した住まい。
スケルトンリノベーションとは、建物の主要構造部※を残して間取りや内装、設備を一新する大規模な改修工事を指します。
※主要構造部：建築基準法第2条第5項で定める『建物の主要な壁・柱・床・梁・屋根・階段のうち、構造上重要でないものを除いた部分』
〈出典〉e-GOV法令検索｜建築基準法
ただし、マンションにおいては主要構造部が全て共用部分に該当するため、スケルトンリノベーションは「専有部分を解体撤去してやりかえる改修工事」を意味するのが一般的です。
似た言葉に、フルリフォームやフルリノベーションがありますが、こちらはスケルトンリノベーションよりも広義な意味として使われ、間取り変更せずに内装仕上げや設備交換のみの改修工事も含まれます。
つまり、スケルトンリノベーションは、フルリフォーム・フルリノベーションの一部ということです。
マンションのスケルトンリノベーションはどこまでできるのか｜「できる工事」と「できない工事」
〈関連ページ〉設計士に導かれて。つくる過程もたのしむリノベーション。
戸建て住宅の場合は、建築基準法で定める範囲であれば主要構造部の一部も含めて、大幅に改修できますが、マンションの場合はさらに「マンション管理規約」のルールも守る必要があります。
そのため、マンションの場合は、戸建て住宅のスケルトンリノベーションよりも、改修できる範囲が狭まるのでご注意ください。
| 「できる」工事 | ・専有部内における「間仕切り壁」の撤去や移動 ・専有部内における「給排水管」の移動 ・専有部内における「床・天井下地」のやりかえ ・内装仕上げ工事 ・設備機器の移設・交換 ・窓の二重窓工事 ・窓サッシやガラスの交換※1 ・玄関ドアの交換※1 |
| 「できない」工事 | ・共用部に該当する「間仕切り壁※2」の撤去や移動 ・共用部に該当する「界壁（戸境壁）」をキズつける工事 ・共用部に該当する「梁・柱型」をキズつける工事 ・共用部に該当する「PS※3・MB※4」の撤去・移設 ・共用部に該当する「ベランダやバルコニー」の改修工事 ・スラブ下配管※5の場合の「排水管」やりかえ ・電気メーターの大幅な容量アップ ・専有部内における工事でも、管理規約で禁止している工事 |
※1：窓サッシ・ガラス・玄関ドア及びこれらに付随するパーツは、原則として「共用部」に該当するが、防犯・断熱が目的のリフォームであれば、個別での改修が許可される場合がある
※2：共用部に該当する「間仕切り壁」とは、主に壁式構造のマンションにあり、専有部内でも勝手に壊したり移動させたりできない
※3：PSとは、パイプスペースの略称で、最上階から地上まで給排水管やガス管を通すためのスペース
※4：MBとは、メーターボックスの略称で、電気・水道メーターや給湯器を設置するためのスペース
※5：スラブ下配管とは、専有部分の床スラブ下（＝真下の部屋の天井スラブ下）に排水管を配管する方式で、古いマンションに多い
『be naked』では、これまで数多くのデザイン性・機能性に優れたマンションのスケルトンリノベーションを手がけている実績があります。
中古マンションの購入とリノベーションを検討中の方は、施工事例ページをぜひご覧ください。
スケルトンリノベーションのメリット
〈関連ページ〉休日も家に居たくなる家。自分が一番好きな空間をつくる。
近年、首都圏を中心に、資材価格・人件費の高騰により、新築マンションの値上がりが激しく、2025年（上半期時点）で、首都圏（1都3県）の新築マンション平均価格は「8,958万円」、東京23区に限定すると「1億5,313万円」に達しました。
そのため、近年は中古マンションを購入してリノベーションする方が増えているのが現状です。
実際に、首都圏の中古マンション市場は活発で、1992年から2024年で売買が成約した物件数は約1.8倍、市場に出る物件数は3倍にも増加しました。
中古マンションを購入してリノベーションする主なメリットは、以下の通りです。
- 物件の選択肢が多く、立地・環境・間取り・広さ・方角などを選びやすい
- 新築マンションよりも物件購入価格を大幅に抑えられる
- 物件購入費用で浮いた分の予算をリノベーションに充てられて、好みの間取り・デザインに変えられる
- 工事の様子を直接見て確認できる
- 新築マンションよりも、住宅ローン減税の対象となるハードルが低い（基準以下の省エネ性能でも控除対象になる）※1
- 新築マンションよりも物件の資産価値低下が緩やか※2
- 既に住民コミュニティが形成されていて、マンション全体の雰囲気を見てから購入できる
- マンションの管理状況や管理費・修繕積立金の回収状況を確認してから、購入できる
※1：令和７（2025）年度税制改正の内容なので、詳しくは最新情報をご確認ください。
※2：マンション価格が最も落ちるのは「築0〜5年→築6〜10年」で、築25年を超えると価格はほとんど下がらない
〈参考〉国土交通省｜住宅ローン減税の子育て世帯等に対する借入限度額の上乗せ措置等を令和７年も引き続き実施します！～令和7年度税制改正における住宅関係税制のご案内～、公益財団法人東日本不動産流通機構｜レインズデータライブラリ｜築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）
このように、中古マンションを購入してリノベーションする方法は、コスト面やデザイン面において複数のメリットがあり、若い方から高齢の方、単身世帯・子育て世帯など、幅広い方におすすめです。
スケルトンリノベーションのデメリット・後悔の理由
マンションのスケルトンリノベーションには多角的なメリットがある反面、計画を進める前に知っておいていただきたいデメリットがあります。
マイホーム計画を後悔・失敗したくない方は、ぜひ対策の方法と併せてチェックしておきましょう。
間取り変更できない物件がある
マンションによっては、構造・マンション管理規約の制限によって、思い通りに間取り変更できない場合があります。
- 壁式構造※の場合は、耐力壁は解体・移動できない
- 管理規約により、水回り（キッチン・洗面室・トイレ・浴室）の移動を禁止している物件がある
- 専有部分の中央にPS（パイプスペース）が配置されている物件がある
※壁式構造：床・天井・4面の壁で構造耐力を確保する工法で、専有部内にある間仕切り壁の一部も構造体＝共用部になる可能性がある（鉄筋コンクリート造・4階以下の低層物件に多いので要注意）
入居できるまで日数がかかる
新築マンションは売買契約の後に物件の引き渡しを受ければすぐに入居できます。
しかし、中古マンションをリノベーションする場合は、原則として物件引渡しの後に作業員・資材などを手配してから着工します。
そのため、入居できるまでに一定の期間がかかるのです。
物件引渡し前に設計プランをまとめておいたとしても、一般的なマンションでは、管理組合への工事申請から着工、完工までに3〜4ヶ月かかる事例は珍しくありません。
予算オーバーのリスクがある
新築マンションは完成品を購入するため、あまり大きな追加費用は発生しません。
しかし、中古マンションは物件を細かく調査しなければ、具体的なリノベーションの費用・期間がはっきりしない可能性があります。
特に、築年数の古いマンションでは、見ただけでは気が付きにくい劣化・不具合があり、そこにコストと日数がかかる場合が多く、トータルコストを読みにくい点は否めません。
物件購入・リノベーション以外の費用が発生する
今住んでいる物件をリノベーションする方は、中古マンションの引き渡しを受けてから入居までの期間、仮住まい・荷物保管用コンテナの賃料が発生する可能性があります。
※中古物件の購入から始める方は、今住んでいる住まいから退去するタイミングを合わせれば、仮住まいなどの諸費用はかかりません。
仮住まい・荷物保管用コンテナの賃料は、地域・広さによって異なりますが、首都圏では以下の費用が相場です。
| 仮住まいの家賃 | ・ウィークリーマンションは「4〜8万円/週」程度 ・シェアハウスは「3〜6万円/月」程度 ・短期賃貸マンションは「10〜30万円」程度 |
| 荷物保管用コンテナ | ・屋内型は「月額5,000〜9,000円/帖」程度 ・屋外型は「月額3,000〜8,000円/帖」程度 |
築年数が古いと不動産担保ローンを組みにくい
以下のいずれかに当てはまる中古マンションは、住宅ローンやリフォームローンの審査が通りにくい可能性があります。
- 旧耐震基準※1建物であるマンション
- 借地権付きのマンション
- 再建築不可物件※2に該当するマンション
- 築年数が経過して、建物の不動産価値が低いマンション
※1：旧耐震基準建物とは、1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物で、1981年6月1日以降に建てられた新耐震基準建物と比べると、耐震性能が低い
※2：再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合しておらず、そのままの状態では建て替えられない物件
上記に当てはまるマンションは、金融機関から「担保能力が低い（ない）」と判断され、ローン審査が通らなかったり、融資額が引き下げられたりする場合もあるのでご注意ください。
新築よりも住める期間が短い・物件探しが難しい
新築マンションと比べると、既に築年数が経っている中古マンションは、リノベーション後に住める期間が短くなるのが通常です。
また、一見きれいに見えるマンションでも、共用部の管理が行き届いていないと、想定より建物寿命が短くなる恐れもあります。
このように、中古マンションは共有部分におけるこれまでのメンテナンスによって物件の良し悪しが分かれるため、新築よりも物件選びが難しいのが一般的です。
マンションの物件価格相場とスケルトンリノベーションの費用目安｜60㎡・70㎡・80㎡の場合
〈関連ページ〉設計士に導かれて。つくる過程もたのしむリノベーション。
これから夢のマイホーム計画を始める方のために、中古マンション価格とスケルトンリノベーション費用それぞれの相場を紹介します。
首都圏の中古マンション価格
首都圏における中古マンションの平均価格を知りたい場合、参考になるのが「フラット35利用者調査」と「東日本レインズ」のデータです。
| データ元 | 首都圏 中古マンション成約物件平均価格 （平米単価） |
|---|---|
| フラット35利用者調査（2024年度） | 3405.3万円 （54.1万円/㎡） |
| レインズ東日本（2024年度） | 4,939万円 （78.1万円/㎡） |
〈出典〉住宅金融支援機構 フラット35利用者調査2024年度、公益財団法人 東日本不動産流通機構｜年報マーケットウォッチ2024年・年度
それぞれに1,500万円程度の差がある理由は、住宅金融支援機構のデータはフラット35の利用者に限定した調査で、レインズのデータは自己資金やその他の金融機関から融資を受けた方も含めた調査であるためです。
ちなみに、レインズ東日本のデータによると、首都圏（1都3県）それぞれの平均価格は以下のようになります。
| 都道府県 | 中古マンション成約物件平均価格 （平米単価） |
|---|---|
| 東京都（2024年度） | 6,269万円 （106.2/㎡） |
| 埼玉県（2024年度） | 2,922万円 （43.2/㎡） |
| 千葉県（2024年度） | 2,891万円 （40.1/㎡） |
| 神奈川県（2024年度） | 3,839万円 （57.6/㎡） |
〈出典〉公益財団法人 東日本不動産流通機構｜年報マーケットウォッチ2024年・年度
上記を見ると、首都圏の平均物件価格は、東京都、特に23区で引き上げていることが分かります。
中古マンションのスケルトンリノベーション費用
スケルトンリノベーションの費用は、マンションの築年数や劣化状況、改修後のプランや仕様によって大きく変わりますが、一般的な広さのマンションであれば、1,200〜2,500万円（18〜30万円/㎡）が相場です。
| 専有面積の面積 | スケルトンリノベーションの費用相場 |
|---|---|
| 60㎡ | 1,080〜1,800万円 |
| 70㎡ | 1,260〜2,100万円 |
| 80㎡ | 1,440〜2,400万円 |
ただし、部分的に既存の状態を残したり、天井スラブやコンクリート壁を見せたりするなど、設計デザインによってある程度は工事コストを調整することも可能です。
理想のマンションは「中古購入＋リノベーション」をワンストップで
〈関連ページ〉読書好きなお施主様のための、穏やかな光に包まれる“おこもり空間”
千葉で、中古マンションの購入とスケルトンリノベーションを検討中の方は、『be naked』へお問い合わせください。
『be naked』は、中古物件探しからローン相談、リノベーションの設計・施工まで、“ワンストップ”でご依頼いただけるマンションフルリノベーションの専門会社です。
施工エリアは、千葉県内の千葉・柏・松戸・浦安・市川・船橋・習志野・佐倉・四街道・八千代・市原です。
Instagramでは、施工事例を画像で紹介していますので、気になる方はぜひご覧ください。
マンションのスケルトンリノベーションに関する「よくある質問」
〈関連ページ〉仕事もプライベートも充実させる唯一無二の部屋。
最後に、マンションのスケルトンリノベーションに関して、多くのお客様からいただくご質問にお答えします。
Q.マンションは「1,000〜1,500万円」の予算でどこまで改修できる？
A.60㎡程度のマンションをスケルトンリノベーションする場合、シンプルなデザイン・間取りにすれば「1,000万円」のご予算でも全体を改修でき、「1,500万円」のご予算では、内装・設備機器にこだわったプランを実現できる可能性があります。
最近は、60㎡の3LDKファミリータイプから、1LDK＋α（オフィス・趣味の部屋など）のダイナミックな間取りにするプランも人気が高まっています。
下の事例は、84㎡・3LDKの物件を、自宅オフィスとWICをプラスした1LDKにリノベーションした事例で、かかった費用は約1670万円（家具込み）・19.9万円/㎡です。
※上記費用は、施工当時のものです。価格はリノベーション内容・施工面積などによって変動することを、あらかじめご了承ください。
〈関連ページ〉仕事もプライベートも充実させる唯一無二の部屋。
Q.2026年も中古物件の購入で「住宅ローン減税」は使える？
A.2025年12月に行われた政府の税制会合で、令和8（2026）年度以降の住宅ローン減税について話し合われ、その中では中古物件に対する減税適用期間の延長と、対象借入上限額の引き上げ、対象床面積の引き下げなどが検討され始めました。
住宅ローン減税とは、その年の年末時点におけるローン残債額の0.7％相当額を、所得税額から控除する制度です。
昨今の物価高や不動産価格の高騰を踏まえて、政府は中古物件・狭小物件もこれまでより有利になるように、制度の見直しを進めています。（2025年12月時点）
| 住宅ローン減税の内容 | 2025年度まで | 2026年度以降 |
|---|---|---|
| 中古物件の税控除期間 | 最長10年間 | 新築同等の期間に延長の可能性あり |
| 中古物件の減税対象借入上限額 | 省エネ性の高い住宅：3,000万円 その他の住宅：2,000万円 | 引き上げの可能性あり |
| 対象となる床面積 | 50㎡以上 | 40㎡に引き下げ予定 |
〈出典〉国税庁｜No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
上記内容の見直しに加えて、2025年度で終了予定だった住宅ローン減税を、さらに5年間延長する方向で話し合いが行われています。
※住宅ローン減税の利用を検討中の方は、最新情報をご確認ください。
Q.2026年にマンションのリノベーションで使える補助金はある？
A.2025年11月28日に、中古物件（戸建て住宅・マンション）のリノベーションを対象とした補助事業「みらいエコ住宅2026事業」の実施が決定しました。
こちらの事業は、中古物件を省エネリフォーム※した場合に対象となり、最大で100万円/戸が支給されます。
※省エネリフォーム（開口部・躯体の断熱改修）と同一契約を条件に、「住宅の子育て対応改修」「バリアフリー改修」「空気清浄機能・換気機能付きエアコン設置工事」なども補助の対象になる予定です。
制度の詳細を知りたい方は下記コラムを併せてご覧ください。
〈関連ページ〉2026年のリノベーション補助金はいつから｜先進的窓リノベ事業などの補助金はなくなるのか
Q.築40年・50年の中古マンションをスケルトンリノベーションする場合の注意点は？
A.築40年を超えると、既に給排水管や電気配線、ガス配管など、見えない部分が寿命を迎えているため、余裕を持った予算計画を立てましょう。
スケルトンリノベーションでは、既存の配管・配線も全てやりかえることが前提ですが、古いマンションでは、水漏れによって劣化が周囲に広がっていたりする可能性も考えられます。
また、窓（ガラス含む）や玄関ドアも既に耐用年数を超えているため、新築時から一度も交換されていなければ、共用部でも区分所有者の負担で交換を検討することをおすすめします。
まとめ
中古マンションのスケルトンリノベーションは、新築マンションの購入よりも費用を抑えられ、さらに理想に近い間取り・デザインを実現できる可能性があります。
ただし、物件選びや予算計画の難しさなど、中古物件ならではのわずらわしさもあるので注意が必要です。
中古マンションの購入とリノベーションを後悔したくない方には、物件探しからリノベーションの設計・施工まで「建築のプロ」に任せる方法がおすすめです。
千葉県の中古マンションリノベーションは、物件探しからリノベーションまで、ワンストップでサポート可能な『be naked』にご相談ください。
お客様のご予算やライフスタイルをお伺いし、理想の暮らしを実現できるマンションフルリノベーションプランをご提案いたします。
