築40年のマンションは何年住める？購入前に知っておきたい後悔しない選び方

マンションの購入を検討している中で、立地や価格にひかれた物件が「築40年」だった、というケースはよくあります。

その数字を見て、「あと何年住めるのだろうか」「購入して後悔しないだろうか」と不安に感じる方も多いと思います。

とはいえ、築年数だけで将来の暮らしが決まるわけではありません。

建物の状態や管理、修繕の履歴などを丁寧に見ていくことで、築40年でも安心して暮らし続けられる可能性は十分にあります。

この記事では、千葉で数多くの住まいづくりをサポートしてきた『be naked』が、築40年のマンションが何年住めるのかという疑問に答えつつ、購入前に知っておきたいポイントをわかりやすくお伝えします。

築40年のマンションを検討する中で、「この物件で安心して暮らせるか」とお悩みの方は、千葉でマンションリノベーションを手がけているbe nakedにご相談ください。

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築40年のマンションはあと何年住めるのか

築40年のマンションでも、管理状態と構造条件が良ければ、今後20〜30年以上住み続けられるケースは珍しくありません。

築年数だけで寿命が決まるわけではありませんが、築40年のマンションを検討する際に「法定耐用年数47年」という言葉が気になっている方もいらっしゃると思います。

ここでは、法定耐用年数の本来の意味と、マンションがどのように長く使われてきたのかを見ていきます。

法定耐用年数47年は、マンションの寿命を示すものではない

築40年のマンションを検討していると、「法定耐用年数は47年」という数字を目にして、不安を感じる方もいると思います。

ただし、この法定耐用年数は、マンションが実際に住めなくなる年数や、建物としての寿命を示すものではありません。

法定耐用年数とは、建物をはじめとする資産について、税務上どのくらいの期間で価値が減少すると考えるかを示す基準です。

鉄筋コンクリート造の集合住宅の場合、その年数が47年と定められています。

これは、あくまで減価償却の計算に使われる目安であり、「47年で住めなくなる」「47年が建物の寿命である」という意味ではありません。

実際には、法定耐用年数を過ぎたからといって、建物が突然使えなくなるわけではなく、住めるかどうかは、構造や維持管理の状況によって異なります。

実際のマンションは、修繕を前提に長く使われている

日本のマンションは、建て替えを前提とするのではなく、定期的な修繕を行いながら長く使い続けるという考え方が一般的です。

国土交通省の資料によると、2025年3月31日時点で建て替え工事が完了したマンションは累計323件、約2万6,000戸にとどまっています。

一方、2024年末時点の分譲マンションのストック総数は約713万戸とされており、建て替えが行われたマンションは全体のごく一部です。

また、一般的な鉄筋コンクリート造の集合住宅については、平均的な使用年数が約68年程度と推計されているほか、適切な維持管理や修繕を行うことで100年以上の使用が可能とする考え方も示されています。

これは、構造体そのものの耐久性だけでなく、外壁や設備などを更新しながら使い続けることを前提とした見方です。

こうした背景を踏まえると、マンションの寿命は築年数だけで一律に判断できるものではないことが分かります。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト：マンションに関する基礎データ「分譲マンションストック数の推移（2024（令和６）年末現在）」

〈参考〉国土交通省：トップページ窓に「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」と入力して検索＞期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について｜国土交通省

築40年マンションを選ぶメリット

築40年のマンションには、以下のようなメリットがあります。

• ・立地条件が良い物件が多い
• ・購入価格を抑えやすい
• ・自由度の高いリノベーションができる

築年数だけを見ると不安に感じるかもしれませんが、立地や価格、リノベーションの自由度といった点に目を向けると、住まい選びの選択肢として前向きに検討できる要素も多くあります。

立地条件が良い物件が多い

築40年前後のマンションは、駅に近い場所や生活利便性の高いエリアに建てられているケースが多くあります。

マンションが多く供給された時代に、現在も評価されやすい立地が優先して選ばれていた背景があるからです。

駅までの距離や周辺の商業施設、医療機関、公共施設といった環境は、暮らしやすさに直結する要素です。

こうした条件は、築年数が経過しても大きく変わりにくく、今後も一定の価値を保ちやすいと考えられます。

立地を重視して住まいを選びたい方にとって、築40年マンションは検討しやすい選択肢のひとつです。

購入価格を抑えやすい

築40年のマンションは、新築や築浅物件と比べて、購入価格を抑えやすい傾向があります。

同じエリア、同じ広さでも、築年数の違いによって価格差が生まれるためです。

内装や設備を自分の暮らしに合わせて整えたい場合、初期費用のバランスを取りやすい点は、大きなメリットになります。

リノベーション補助金を活用して検討している方は、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連ページ〉2026年のリノベーション補助金はいつから｜先進的窓リノベ事業はなくならず補助金減で継続

自由度の高いリノベーションができる

築40年前後のマンションは、構造上スケルトンリノベーションに対応しやすい物件が多く、間取りの変更や内装の自由度が高い傾向があります。

壁や天井、床を一度リセットすることで、以下のような点を住まい全体として見直しやすくなります。

• ・生活動線に合わせた間取り
• ・素材や色味の選択
• ・自然光を意識した光の取り入れ方

既存の間取りに合わせて暮らすのではなく、今の暮らしに合わせて空間を整えるという選択ができる点は、築40年マンションならではの魅力です。

中古マンションのスケルトンリノベーションについては、こちらの記事で詳しく紹介しています。

〈関連ページ〉中古マンションのスケルトンリノベーション｜どこまでできる？メリット・デメリットと費用、補助金、事例を紹介

築40年マンションのデメリット

築40年のマンションには、以下のデメリットもあります。

• ・修繕費・管理費の将来的な負担
• ・耐震・設備面の不安が残る場合がある
• ・建て替え・再開発の可能性がある
• ・住宅ローンが通りにくい場合がある

購入後に「思っていたのと違った」と感じないためにも、デメリットと向き合いながら検討することが大切です。

修繕費・管理費の将来的な負担

築40年マンションでは、今後の修繕に備えて、修繕積立金や管理費が見直される可能性があります。

そのため、月々の負担だけでなく、長期的にどの程度の支出が想定されているかを把握しておくことが重要です。

購入を検討する際は、長期修繕計画の内容や積立状況を確認し、これからどのような修繕が予定されているのかを把握しておく必要があります。

耐震・設備面の不安が残る場合がある

築40年前後のマンションは、建てられた当時の基準で設計されているため、現在の基準と考え方が異なる部分があります。

とくに耐震性は、建築時期によって基準が大きく変わっています。

日本の建築基準法における耐震基準は、1981年6月1日を境に大きく見直されています。

1981年5月31日までの基準（旧耐震基準）では、震度5程度の中規模地震を想定し、建物に大きな損傷が生じないことが確認される設計が求められていました。

これに対して1981年6月1日以降の新耐震基準では、中規模地震で大きな被害を受けないことに加え、震度6強〜7程度の大規模地震でも建物が倒壊・崩壊しないことが求められています。

ただし、旧耐震の建物でも、耐震診断や補強工事によって安全性を高めているマンションもあります。

また、耐震性だけでなく、給排水管や電気設備、共用部設備の更新状況なども物件ごとに差が出やすい部分です。

こうした点は築年数だけでは判断できないため、耐震診断の有無や改修履歴、設備更新の状況を確認しておくことが大切です。

日本の建築基準法における耐震基準については、こちらでも詳しく解説しています。

〈関連ページ〉旧耐震マンションは買っても⼤丈夫？ (前編)

〈関連ページ〉旧耐震マンションは買っても⼤丈夫？ (後編)

建て替え・再開発の可能性がある

築年数が進んだマンションでは、将来的に建て替えや再開発の話が持ち上がる可能性もあります。

ただし、マンションは区分所有であるため、建て替えには住民の合意形成が必要となります。

実現に至るまでには時間がかかることが多く、資金負担や住み替えのタイミングなど、個々の事情が影響するケースも少なくありません。

建て替えの方針や過去の検討状況について、管理組合の議事録などを通じて確認しておくことも大切です。

住宅ローンが通りにくい場合がある

築40年のマンションは、新築マンションに比べて住宅ローンの審査が通りにくい場合があります。

金融機関は、建物の築年数や耐震性、担保評価などを踏まえて融資条件を判断するため、築年数が進んだマンションでは、借入期間や融資額に制限がかかる傾向です。

状況によっては、住宅ローンの条件に以下のような影響が出ることもあります。

• ・借入期間が短く設定される
• ・希望する金額まで借りられない
• ・金融機関によっては取り扱い自体が難しい

購入を具体的に検討する段階では、物件選びと合わせて住宅ローンの事前相談を行うことが重要です。

リノベーション前提で築40年のマンション選びに迷っている方は、千葉でマンションリノベーションを行うbe nakedにご相談ください。

物件の段階から、暮らし方を踏まえた住まいづくりを丁寧にサポートしています。

築40年のマンション購入時に確認したいポイント

ここまで、築40年のマンションを検討する際は、築年数そのものよりも、これまでどのように管理・修繕されてきたかを確認することが重要だとお伝えしてきました。

ここでは、実際に購入前に確認しておきたい主なポイントについて解説します。

新耐震基準に対応しているか

築40年前後のマンションを検討する際は、建築された時期と耐震基準の関係を確認しておくと安心です。

1981年6月以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準にもとづいて設計されています。

そのため、建築時期は物件の安全性を考えるうえでひとつの目安になります。

ただし、1981年以前の建物でも、耐震診断や補強工事によって安全性が高められている場合があります。

物件を検討する際は以下の点を確認しておきましょう。

• ・建築確認の時期
• ・耐震診断の実施状況
• ・耐震補強の有無

これらをあわせて確認することで、建物の安全性をより具体的に判断しやすくなります。

管理状態はいいか

築40年マンションの住みやすさを大きく左右するのが、管理状態です。

築40年以上の物件では経年劣化が目立つマンションも多くなります。

内覧時には、以下のような共用部の状態がきちんと保たれているかを確認してみましょう。

• ・ゴミ置き場
• ・駐輪場
• ・駐車場
• ・エントランス
• ・エレベーターホール
• ・非常階段　など

あわせて、管理組合の資料にも目を通しておくと安心です。

総会の議事録や長期修繕計画を確認することで、マンションの大規模修繕が適切に行われているか、修繕積立金が計画に沿って積み立てられているかといった点を把握できます。

築年数が経過していても、共用部の状態と管理資料の内容が整っていれば、建物全体を大切に維持しようとしてきた姿勢が読み取れます。

立地条件が今後の暮らしに合っているか

築40年を超えるマンションを検討する際は、築年数を受け入れられるだけの魅力がある立地かどうかを、あらためて確認しておきたいポイントです。

駅までの距離や周辺の生活利便性だけでなく、今後の暮らし方に合っているかという視点で見ることが大切になります。

たとえば、以下のような点は、実際に現地で確認しておきたい要素です。

• ・窓からの眺望や採光の入り方
• ・交通利便性（将来、通勤や移動のスタイルが変わる可能性も考慮）
• ・周辺環境の変化や再開発の予定
• ・マンション周辺の騒音環境（とくに夜間の静かさ）

築年数は時間とともに進みますが、立地条件は大きく変わりにくい要素です。

今の便利さだけでなく、これからも無理なく暮らせるかという視点で把握しておくことで、長く納得して住み続けられる住まいかどうかを判断しやすくなります。

自分にとって心地いい家を探し始める大人の家の選び方については、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連ページ〉大人らしい家の選び方｜マンションリノベーションという住まいの選択

将来の改修や建て替えの条件も確認しておく

築年数が経過したマンションは、建築当時の基準で建てられているため、現在の法令や技術基準と細部が一致しない部分が出ることもあります。

こうした状態を法律上「既存不適格建築物」と呼ばれますが、それだけで住めなくなるわけではありません。

ただし、将来的に大規模改修や建て替えを検討する際には、当時の条件や現在の基準との違いが、手続きや計画に影響する可能性があります。

一方で、買主側が「既存不適格かどうか」を個別に判定するのが難しいケースも多いため、重要事項説明や管理組合の資料の範囲で、将来の工事に関する制約や過去の検討状況が説明されているかを確認しておくと安心です。

不明点がある場合は、不動産会社に「将来の大規模改修・建て替えに関して注意点があるか」を確認しておきましょう。

築40年マンションをリノベーションして暮らす

ここでは、築40年以上のマンションをリノベーションによって「今の自分に合う暮らし」を形にした住まいの事例を紹介します。

築51年マンションをリノベーションして暮らす事例

こちらは、築51年のマンションをリノベーションした住まいの事例です。

もともとは細かく仕切られた間取りで、和室やキッチンが配置された、当時のスタンダードな住戸でした。

〈関連ページ〉緑地の静けさの中に佇む、千葉のマンションで叶えた男前フルリノベーション

リノベーションでは、既存の間取りを一度見直し、住まいの中心となるLDKを大きく確保しています。

窓からの景色と風の道を活かし、素材の質感や余白を楽しめるように再設計しました。

〈関連ページ〉緑地の静けさの中に佇む、千葉のマンションで叶えた男前フルリノベーション

落ち着いた色味の素材を選ぶことで、築年数を感じさせない、静かで心地よい雰囲気になっています。

ダーツバーのある住まいにリノベーションした事例

こちらは、築40年を超えるマンションをリノベーションしたご夫婦の住まいの事例です。

住まいづくりの出発点となったのは、「共通の趣味を、日常の中で楽しめる空間にしたい」という想いからでした。

〈関連ページ〉素材を活かした空間とダーツバーのある住まい

リノベーションでは、間取りを大きく見直し、住まいの中心にダーツバーのような特大キッチンカウンターを配置しました。

料理や食事だけでなく、趣味の時間や来客時のコミュニケーションまでを受け止める、空間の主役として設計されています。

〈関連ページ〉素材を活かした空間とダーツバーのある住まい

将来のライフステージの変化を見据えながら、動線や個室の配置を整理し、長く住み続けやすい間取り構成としています。

be nakedには、今回紹介しきれなかったマンションリノベーション事例がたくさんあります。ぜひご覧ください。

まとめ

築40年という数字は、マンションを判断するうえでのひとつの目安にすぎません。

実際には、建物の構造や耐震性、これまでの管理状態や修繕を前提に維持されてきたマンションであれば、築年数を重ねていても、長く住み続けられる可能性は十分にあります。

大切なのは、「あと何年住めるか」という数字だけで考えるのではなく、この住まいで、自分はどんな暮らしをしたいのかという視点で向き合うことです。

築40年マンションを前提としたリノベーションを検討中の方は、千葉でマンションリノベーションを手がけているbe nakedにご相談ください。

物件探しの段階から、暮らし方に寄り添った設計・施工まで、「自分らしく暮らせるか」という視点を大切にしながら、住まいづくりをサポートしています。