マンションのスケルトンリノベーションとは｜特徴と費用の目安、実例で見る空間づくり
中古マンションを購入して、自分らしい住まいをつくりたいと考えたとき、「スケルトンリノベーション」という方法があります。
スケルトンリノベーションとは、天井・床・壁を取り除き、構造躯体のみに囲まれた状態にしてから行うリノベーションのことです。
水回りや配線なども一新できるため、見えない部分まで整えながら、空間をゼロからつくり直します。
間取りや素材を自由に選べる点は大きな魅力ですが、マンションならではの制約や費用の目安など、事前に確認しておきたいポイントもあります。
この記事では、千葉で数多くのマンションリノベーションを手がけている『be naked』が、スケルトンリノベーションの特徴や費用の目安を整理し、実例をもとにどのような空間づくりができるのかを紹介します。
千葉でマンションのスケルトンリノベーションを検討している方は、『be naked』にご相談ください。
物件選びから空間設計まで、暮らしに合わせた住まいづくりを丁寧にサポートしています。
Contents
スケルトンリノベーションとは
スケルトンリノベーションは、住まいをゼロから設計し直せるリノベーションです。
なお、スケルトンリフォームと呼ばれることもあり、定義や解体範囲は施工会社や建物の条件によって異なります。
はじめに、一般的な考え方をもとに、基本的な仕組みや似た言葉との違いを解説します。
スケルトンリノベーションの定義
スケルトンリノベーションとは、天井・床・壁を取り除き、構造躯体のみに囲まれた状態にしてから行うリノベーションです。
住まいをいったん「骨組みだけ」の状態に戻し、ゼロから空間をつくり直します。
内装だけでなく、設備や配管、配線も更新できるため、見えない部分まで整えられる点が特徴です。
「リノベーション」と「リフォーム」の違い
住まいを大きく変える改修方法には、スケルトンリノベーションのほかに「フルリノベーション」や「フルリフォーム」といった呼び方があります。
言葉の呼び方や使い分けは会社によって異なるため、基本となる考え方は「リノベーション」と「リフォーム」の違いにあります。
一般的に、「リフォーム」は老朽化した部分の修繕や更新など、現状を整えることを目的とした改修です。
一方、「リノベーション」は、空間の使い方を見直し、住まいの価値や機能を高めることを目的とした改修を指します。
それぞれの違いを整理すると、以下のようになります。
| 項目 | リノベーション | リフォーム |
|---|---|---|
| 主な目的 | 住まい全体の性能・機能を刷新 | 老朽化対策・使い勝手の改善 |
| 解体範囲 | 工事内容によって異なる | 必要な部分のみ |
| 間取り変更 | 変更する場合が多く、自由度が高い | 基本的に変更しない |
| 配管・配線 | 更新可能 | 原則そのまま |
| 設計の自由度 | 高い | 限定的 |
| 工事規模 | 大規模 | 小〜中規模 |
スケルトンリノベーションは、リノベーションの中でも解体範囲が広い改修手法のひとつです。
住まい全体を改修する工事の一種で、フルリノベーションやフルリフォームに含めて表現されることもあります。
スケルトンリノベーションのメリット
スケルトンリノベーションは、既存の住まいにとらわれず空間を設計できる点が特徴です。
その自由度の高さから、暮らしに合わせた住まいを実現しやすくなります。
ここでは、スケルトンリノベーションで実現できる主なメリットを紹介します。
間取りを自由に設計できる
スケルトンリノベーションでは、既存の間取りを前提にする必要がありません。
空間をゼロから設計できるため、暮らし方に合わせた間取りを実現しやすくなります。
部屋数にとらわれず、広いワンルームのような構成にすることも可能です。
在宅ワークスペースや大容量収納など、生活スタイルに合わせた配置も検討できます。
マンションのリノベーションの間取りのポイントや、アイデアは下記の記事でも紹介しています。
〈関連ページ〉【事例別】マンションリノベーションの間取りアイデア｜間取り決めのポイント、間取り変更の注意点
配管・設備を更新できる
スケルトンリノベーションでは、内装にとどまらず設備や配管まで更新できます。
給排水管や電気配線など、普段は見えない部分まで新しくできる点が特徴です。
中古マンションでは、設備の経年劣化が進んでいることもあります。
配管や設備を更新することで、将来的なトラブルの予防につながります。
デザインを一新できる
スケルトンリノベーションでは、内装をすべて一新できます。
素材感や色合い、光の入り方まで含めて、統一感のあるデザインを計画できます。
造作家具を取り入れたり、天井の高さを活かした空間演出を検討したりすることも可能です。
空間全体にテーマ性を持たせた設計も実現できます。
モダン、ナチュラル、インダストリアルなど、好みに合わせた世界観を住まいに反映できます。
住まいを単に新しくするのではなく、自分らしい空間として再構築できる点が大きな魅力です。
理想の部屋の間取りやインテリアの実例などは、以下の記事でも紹介しています。
〈関連ページ〉40代・一人暮らし男女の理想の部屋｜間取り・インテリア実例、現実的な平均生活費なども紹介
スケルトンリノベーションのデメリット
スケルトンリノベーションは設計の自由度が高い一方で、工事の規模が大きくなりやすい方法です。
そのため、費用や工期、工事中のリスクなど、あらかじめ把握しておきたいポイントがあります。
ここでは、スケルトンリノベーションを検討する際に知っておきたい主なデメリットを紹介します。
部分的な改修と比べると工期がかかる
スケルトンリノベーションでは、住まいを解体してから空間を再構築するため、入居までに一定の期間が必要になります。
新築マンションのように引き渡し後すぐ住める場合とは異なり、準備から完成まで工程が段階的に進みます。
工期が長くなりやすい主な理由は以下のとおりです。
- ・物件引渡し後に工事準備が始まるため
- ・マンション特有の工事申請が必要なため
- ・解体から再構築まで工程が多いため
- ・設計内容の検討項目が多いため
- ・解体後に補修が必要になる場合があるため
設計内容や建物条件によって差はありますが、着工から完成まで数か月かかるケースが一般的です。
管理組合への申請期間も含めると、入居まで3〜4か月以上を見込む事例もあります。
入居したい時期が決まっている場合は、完成から逆算して早めに動き始めると計画しやすくなります。
仮住まいが必要になることもあるため、引っ越し時期や生活費の負担も含めて計画しておくことが大切です。
解体後に想定外の対応が必要になる場合がある
スケルトンリノベーションでは、解体して初めて建物の内部状態が分かります。
その結果、想定していなかった不具合が見つかることがあります。
たとえば、配管の腐食や構造周辺の劣化などです。
スケルトン状態まで解体すると、専有部分だけでなく、共用部分に関わる不具合が判明するケースも少なくありません。
共用部分の補修が必要と判断された場合、管理組合による修繕対応が優先されます。
そのため、補修が完了するまで内装工事を進められず、工事全体のスケジュールに影響することがあります。
状況によっては想定外の補修費用が発生する可能性もあります。
事前調査には限界があるため、一定の予備費や工期の余裕を見込んで計画しておくことが重要です。
管理規約の制約がある
マンションのスケルトンリノベーションでは、建物ごとに定められた管理規約の制約を受けます。
戸建て住宅とは異なり、工事内容を自由に決められるわけではありません。
多くのマンションでは、着工前に管理組合への申請と承認が必要です。
以下のような工事は制限を受ける、または実施できない場合があります。
【制限されやすい工事の例】
- ・共用部分に関わる変更は原則できない
- ・水回りの大きな移動
- ・床材の種類が制限される
- ・工事時間・作業日を制限される
- ・構造に影響する解体や変更はできない
このような制約はマンションごとに内容が異なります。
そのため、物件選びや設計を進める前に確認しておくことが重要です。
【購入前・設計前に確認しておきたい項目】
- ・管理規約、使用細則（リフォーム・リノベーションに関する条項）
- ・工事申請の手続きと必要書類、申請から承認までの期間
- ・工事可能な曜日、時間帯、搬入ルートなどの作業条件
- ・床材の遮音性能に関する規定（等級や指定工法があるか）
- ・水回り移動の可否や、配管経路に関するルールの有無
- ・共用部分に該当する範囲（サッシ、玄関扉、配管スペースなど）
事前に確認できる条件を整理しておくと、設計や見積もりを進めやすくなります。
千葉でマンションのスケルトンリノベーションを検討している方は、『be naked』にご相談ください。
物件の条件や管理規約を踏まえながら、実現できること・検討しておきたい点を丁寧に整理し、無理のない計画づくりをサポートします。
スケルトンリノベーションの費用の目安
スケルトンリノベーションの費用は、物件の状態や設計内容によって大きく変わります。
築年数や劣化状況、設備の更新範囲、仕上げ材のグレードなどによって必要な工事が異なるためです。
費用の目安
リノベーション工事全体の傾向として、費用の目安は以下の水準で検討されることが多くなります。
- ・施工単価の目安：20〜25万円/㎡程度
- ・一般的な広さ（60㎡）のマンションのリノベーション価格平均：約1,200万円〜約1,500万円
※上記は一般的なリノベーションの平均的な水準です。
※実際の費用は物件条件や設計内容によって変動します。
費用が変わる主な要因
スケルトンリノベーションの費用は一律ではありません。
同じ広さのマンションでも、必要な工事の内容が異なれば費用に差が生じます。
主な変動要素は以下のとおりです。
- ・解体や下地補修の範囲（劣化状況によって変動）
- ・設備の更新内容（キッチン、浴室などの仕様）
- ・配管、配線の更新範囲
- ・内装仕上げの素材やグレード
- ・造作家具や収納の有無
- ・解体後の追加補修に備える予備費
このように、設計内容や物件条件によって必要な工事が変わるため、費用も一律ではありません。
正確な費用は個別の見積もりで確認することが重要です。
具体的な費用の目安を知りたい場合は、専門業者へ相談しましょう。
中古マンションのスケルトンリノベーションの費用については、こちらの記事でも紹介しています。
〈関連ページ〉中古マンションのスケルトンリノベーション｜どこまでできる？メリット・デメリットと費用、補助金、事例を紹介
【実例】スケルトンリノベーションで実現できる空間
ここでは、マンションのスケルトンリノベーションの実例を紹介します。
空間の変化や設計の工夫を、具体的に確認してみましょう。
読書を楽しむためのワンルーム空間へ再構築したスケルトンリノベーション
こちらは、専有面積約55㎡の住まいを、読書を楽しむ暮らしをテーマにスケルトンリノベーションした実例です。
空間はワンルームをベースにゆとりある構成とし、約20畳の広さを活かした開放的な住まいになりました。
〈関連ページ〉読書好きなお施主様のための、穏やかな光に包まれる“おこもり空間”
水まわりは南面のバルコニー側に集約し、日常の動きを意識した動線を計画しています。
モルタルやタイルなどの素材を取り入れ、質感にもこだわった仕上がりとなっています。
一人暮らしでもゆとりを感じられる空間構成と、自分らしい時間を過ごせる「おこもり感」を両立した住まいです。
〈関連ページ〉読書好きなお施主様のための、穏やかな光に包まれる“おこもり空間”
ギャラリーのような住まいを実現したスケルトンリノベーション
こちらは、空間全体をギャラリーのように楽しめるよう設計されたスケルトンリノベーションの実例です。
既存の間取りを見直し、LDKとベッドスペースをゆるやかにつなげることで、ひとつながりの開放的な空間を実現しています。
生活エリアを明確に分けるのではなく、用途ごとに緩やかにゾーニングすることで、広がりと快適さを両立しました。
〈関連ページ〉思い立った今がその時。まるで画廊のような住まい。
玄関からつながるウォークスルークローゼットやランドリースペースを兼ねた収納空間など、日常動線にも配慮されています。
室内窓を取り入れることで、住まいの奥まで自然光が届く設計もポイントです。
素材や光の扱いまで丁寧に計画された、暮らしとデザインを両立した住まいです。
〈関連ページ〉思い立った今がその時。まるで画廊のような住まい。
「be naked」には、今回紹介しきれなかった事例がまだたくさんあります。ぜひご覧ください。
スケルトンリノベーションの進め方
スケルトンリノベーションは、物件選びから設計、工事まで複数の工程を段階的に進めます。
進め方は会社や計画によって異なりますが、基本的な流れは以下のようになります。
| スケルトンリノベーションの流れ |
|---|
| 1. 相談：希望の暮らし方や予算、リノベーションの方向性を整理する ↓（期間の目安:1〜2回） 2. 物件探し：リノベーション前提で中古マンションを選定する ↓（期間の目安:1〜3ヶ月） 3. 設計・打ち合わせ：間取りやデザイン、設備仕様を具体化/工事内容を確定し、管理組合への申請も進める。 ↓（期間の目安:2〜3ヶ月） 4. 本体工事：解体後、配管・配線工事や内装施工を実施 ↓（期間の目安:3〜4ヶ月） 5. 完成・引き渡し：仕上がり確認後、住まいを引き渡す ↓ 6. アフターサービス：入居後の不具合対応やメンテナンス相談など、継続的なサポートを受けられる。 |
工程や期間は、物件条件や設計内容によって変動します。
具体的な進め方は、個別の計画に合わせて確認することが大切です。
また、相談からアフターサービスまで一貫して対応してもらえるかどうかも、リノベーション会社を選ぶ際の重要なポイントです。
まとめ
スケルトンリノベーションは住まいを構造躯体の状態からつくり直し、暮らしに合わせて空間を再設計できる改修方法であることをお伝えしてきました。
自由度が高い一方で、工期や費用、管理規約など、事前に確認しておきたいポイントもあります。
だからこそ、自分たちの希望がどこまで実現できるのかを具体的に把握することが大切です。
今回紹介した情報を参考に、ご自宅での時間をより心地よく過ごせる空間づくりにつなげていただければ幸いです。
千葉でマンションのスケルトンリノベーションを検討している方は、「be naked」にご相談ください。
物件の特徴やご希望を丁寧に整理しながら、無理のない計画づくりをサポートします。
