マンションの基礎知識

旧耐震マンションは買っても⼤丈夫？ (前編)

#旧耐震 #新耐震 #マンション #リノベ

皆さんこんにちは、be naked ユースケです。

今回は、「マンションの耐震」についての記事です。中古マンションを買ってリノベーションをする⽅に向けた⾖知識記事になっています。

「旧耐震／新耐震」って？

みなさん「旧耐震／新耐震」という⾔葉を聞いたことはありますか？

地震の多い⽇本で中古マンションの購⼊を検討するにあたり、建物の耐震性は皆さん気にされるポイントではないでしょうか。マンションについて検索してみると「旧耐震」や「新耐震」というキーワードが出てくると思います。

⽂字通り「新耐震」よりも「旧耐震」の⽅が古いマンションになるので、「旧耐震のマンションは⼤丈夫？？」と不安になって、選択肢から外す⽅もいらっしゃるのではないでしょうか？

ただ、築年数が経っている⽅が物件価格は当然安くなりますので、希望のエリアで物件購⼊を安く抑えたい⽅にとっては「旧耐震マンション」が魅⼒的に映る⼈も多いはずです。

『旧耐震マンションは、新耐震マンションより安いから魅⼒的！』

『でも、旧耐震マンションって買っても⼤丈夫なの？？』

そんなことを知りたい⽅、ぜひ最後まで読んで下さい。

旧耐震から新耐震にいつかわったの？

建物を建てる時には、建築基準法等の項⽬をクリアする必要があります。そして、その耐震の基準が新しくなったのは「1981年（昭和56年6⽉1⽇」でした。

ただ、「1981年築のマンションは新耐震か？」というと、それは間違いです！！

まず、マンションを建てるときの流れですが、マンションを建てる際は、どのような建物を計画しているのかを事前に届け出る必要があります（これを「確認申請」といいます）。そして、その届け出が許可される（「建築確認」が下りる）と建物の建築をすることが可能となります。

そう！
つまり、「1981年（昭和56年の6⽉1⽇以降)に建築の許可が下りたマンション」が新耐震のマンションとなりますので、実際に新耐震のマンションが売りに出たのは、もっと後の事になるのです。

※マンションを建築する⼯期は様々ですので、1982年築のマンションは要注意ですね。

「新耐震かどうか？」をちゃんと確認したい⽅は「建築確認の時期」を確認しましょう。

旧耐震と新耐震の違いは？

「新耐震は、旧耐震より新しい基準だから地震にも安⼼！」それは間違いないです！ただ、新耐震と旧耐震の違いは皆さんご存じでしょうか？

【旧耐震基準】
・震度5程度の中規模地震を想定し、建物の安全性を確認することが求められている。

・中規模地震が起こった時に、建物は揺れるけど無被害であることが条件。

【新耐震基準】
・旧耐震基準の確認をまず⾏う（中規模地震では無被害）

・それをクリアした上で更に震度7以上の⼤規模地震を想定し、⼈命の安全性を確保することが求められている。

・⼤規模地震が起こった時に、建物に被害を受けてもいいけど、倒壊したり崩壊しないことが条件。

ということになります。

ここで注⽬していただきたいポイントは２つ。

まず、1つ⽬。

⼤規模地震が起こった際に、新耐震に求められているクリア基準は、「建物が傾いたり、ヒビ割れが⽣じる等のダメージは受けてもいいけど、⼈命に危害が及ばない（避難できる）建物にすること。また、災害対応の緊急⾞両が通⾏できる（道路を遮らない）建物にすることです。

つまり、「新耐震のマンションでも⼤規模地震の時はダメージを受ける」と考えた⽅がよいです。

そして、2つ⽬。
旧耐震のマンションは、中規模地震を想定した耐震チェックしか⾏っていないので、⼤規模地震を想定した基準（新耐震基準）を満たしているかどうかは明らかになっていない。

つまり、旧耐震マンションの中にも新耐震の基準をクリアする建物は存在するかもしれない、と⾔えそうです。

旧耐震のマンションは⼤丈夫か？

では、実際のところ、旧耐震のマンションは⼤丈夫なのでしょうか？

正直な答えとして、それは誰も断⾔ができないです、、、。

過去実際に⾒てきた旧耐震のマンションに「⼤丈夫そうなマンション」もあれば、「ちょっと不安なマンション」ありましたが、どれも断⾔はしませんでした。

【新耐震】
「軽微・無被害」の割合は旧耐震より多く、⼤規模地震を想定した基準で建てられているので「⼤破」は著しく少ない。（阪神⼤震災：3.4%と0.3%、東⽇本⼤震災：0.4%と0%）

地震を気にする⽅に限らず、希望エリアで新耐震マンションの購⼊ができる⽅は、当然新耐震マンションをおすすめします！

【旧耐震】
「⼤破〜中破」の被害率は新耐震と⽐較すると多いですが、「軽微〜無被害」が8割以上と多い。（阪神⼤震災：85.2%、東⽇本⼤震災：80.7%）

旧耐震のマンションは⼤規模地震の際には壊れて住めなくなってしまうというイメージが強いかもしれませんが、過去のデータでは、8割のマンションが軽微な損傷以下のダメージですんでいるという状況でした。

ですので、
「新耐震に限定すると希望のエリアで⾒つからない、価格が⾼くて買えないという⽅は、旧耐震の物件を選択肢に⼊れる検討が必要になりますので、その際には過去の被災状況を参考にご判断してください。

中古マンションを多数扱い、スケルトンにして裸の状態を⾒てきたbe nakedチームは、今までの経験値が豊富ですので、耐震が不安な⽅にも安⼼していただけるご案内をご提供いたします！

今回はここまで、次回は旧耐震の選択肢を広げる知識を詳しくご紹介いたします。お楽しみに♪